郑州二手房挂牌价已经连续12个月下降了。
7月末，一条“郑州一楼盘每平方米降价3000元”的消息更是广为流传，甚至出现了买房者和退房者在售楼处“擦肩而过，互道珍重”。
但与此同时，国家统计局数据显示，郑州新建商品房价格一直稳定，自2018年末以来，环比增幅一直保持在0.1%以内。
对于这些看似矛盾的表现，每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者实地探访了郑州多个项目，力求还原数据背后的真相。
二手房连降12个月
“原本以为地铁快通了房价会涨一波，我便准备以78万元将郑州二七区一套37平方米的小户型出售，但没想到中介说现在的行情最多只可能卖68万元。”赵女士告诉每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者她的卖房经历，“现在几个月过去了，房子依旧没有成交。”
郑州二手房市场近来持续低迷。
据诸葛找房，自2018年6月以来，郑州二手房挂牌价已连续下跌12个月，从当时的1.68万元/平方米跌至7月的1.53万元/平方米。
国家统计局数据表明，2018年底以来，郑州二手房价同比除今年4、5月略有增加外，几乎都呈现出下降态势，今年6月更是有着0.4%的降幅新高。
二手房市场信心似乎也不足。
诸葛找房数据显示，近期郑州二手房供应量增加，同时降价成为普遍现象。今年6月，郑州二手房挂牌量106855套，环比上涨1.8%，其中涨价房源3186套，环比下降17%，而降价房源18340套，环比持续小幅上涨，平均降幅4.74万元。
郑州市中心城区的楼盘吸引力在下降，降价房源也多集中于金水、二七、中原等老城区。二七区的一名中介人员告诉记者：“这附近可选择较多的是无电梯房，同时小区环境可能差一些，这部分房源不太卖得上价。”
郑州某在售楼盘（图片来源：每经记者 王佳飞 摄）
新房涌入
郑州新建商品房供应的确在增加，进而分流了部分二手房客户。
根据郑州市统计局《2018年郑州市房地产市场情况》，2018年郑州全市住宅施工面积12714.8万平方米，比上年增长13.1%；住宅竣工面积1357.1万平方米，比上年增长33.2%。
据郑州市人民政府消息，截至2018年12月底，商品住房累计可售面积为2207.69万平方米，与2017年12月底相比，商品住房增加429.66万平方米。从年度数据看，2018年商品住房累计可售面积为历史新高。
中指院数据表明，上半年郑州商品住宅市场累计供应445万平方米，虽然同比略有下降14%，但成交大幅增加——累计成交630万平方米，同比增长43%。
郑州房地产业内人士向每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者说：“6月以来，各开发商加快了推盘速度，一些区域存在多个项目同时入市。”
据诸葛找房，6月郑州共有27个项目开盘加推，供应8190套房源，成交6126套，开盘项目增加7个，供应量增加65%，成交量增加47%。
另据Wind，郑州土地供应总体也呈现出上升趋势。今年春节以来，居住用成交土地数量和成交土地规划建筑面积除6月外皆稳步增长，7月成交土地规划建筑面积达到161.76万平方米，这些都将在不久之后转化为可售项目。
但楼面价有不断走低趋势。据Wind，郑州成交土地楼面价自2018年8月6151.25元/平方米后便开始整体趋弱，今年6月最新数据为3411.82元/平方米，几乎腰斩。
降价边缘
新房的大量入市，挤压二手房的空间同时，自身也不免胶着。
中指院数据表明，郑州新房价格整体呈下降态势。
2019年上半年，郑州商品住宅成交均价为13138元/平方米，同比下降3%。自2015年起，郑州商品住宅成交均价呈现稳步上涨趋势，但2018年下半年增速明显放缓，2019年上半年成交均价首次出现下跌。
成交规模较大的热点区域，降价趋势更为明显。
根据中指院，2019年上半年惠济区成交规模最大，累计成交量达到113万平方米，占市区成交总规模的18%，降价的苗头也最先在这里显现。
此前据媒体报道，郑州最北部的惠济区大河宸院推出了133平方米特价房，由原价13000～14000元/平方米降至毛坯10500元/平方米、精装11500元/平方米，降幅达到3000元/平方米。
当每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者到达大河宸院售楼处时，这里人头攒动，一如当下熏蒸的暑气。
“你是听到了我们打折的消息才过来的吧？”项目工作人员笑着对记者说，“这两天有很多看房者直接来咨询降价的事情，但其实那是我们的团购活动，现在已经停止了。”
该销售继续解释：“我们一共就700多套房源，而我们委托的两家销售公司一下子就订了150套，销售公司承销多，所以我们肯定要进行一些让利，团购总是比单买要合适些。”
“这是个误会。”该销售说，“按说团购是一次性售完的，不会对其他业主有影响，但团购中有几套房源因未能及时付清首付被清岀，导致了零星房源流向市场，并且也按团购价在销售，一些业主便认为我们在降价销售，我们已经向他们解释了，并向主管部门做了汇报。”
“现在团购活动已经停止了。”
同样在惠济区，另一个由郑州本地开发商开发的项目家河家，销售人员的报价比其公示的备案价低了1000元/平方米左右。“我们这附近的几个新盘单价几乎都是一样的，你可以去比较一下。”
而在南龙湖区一处新盘，销售人员向记者介绍：“目前郑州的房价稳定，项目二期与去年底上市的一期比，单价仅上浮了100余元，很多资金实力不足的小开发商甚至还略有降价。”
郑州某中介机构的挂牌房源（图片来源：每经记者 王佳飞 摄）
限购边缘
目前，郑州对非本地户籍人员进行限购，但在每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者的实地走访中，几乎每个销售人员都向记者承诺可以突破限购限制。
“没有郑州户籍也可以，只要您看中这套房子，限购什么的都好说。”
记者走在惠济区各楼盘间，时常会有自称“外场销售”的人上前搭讪“来我们这里看看房吧”。
在一处新盘，有销售人员在向一些人做楼盘介绍，其向记者表示：“这些是我们找的渠道销售。”
不过，就在7月22日～9月30日，据河南省人民政府消息，郑州市住房保障和房地产管理局将开展房地产市场集中整治，重点查处房地产开发企业、房地产经纪机构及其从业人员的违法违规行为。
在整治的房地产开发企业违法违规行为和房地产经纪机构违法违规行为中，文件均提及前文所述“向不具备购房资格的对象出售商品住房/提供经纪服务，或者诱导、教唆、协助购房人伪造资料规避限购政策”。
记者留意到，2018年7月，河南省住建厅曾发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，从预售证管理、商品房现场销售、商品房销售行为以及中介服务等多方面，对开发企业和中介机构在商品房销售中存在的“返本销售”“首付贷”“私下内部认筹、排号”等一系列违规行为进行了明确限制，并明确了处罚主体单位。
此后的8月，郑州市人民政府印发《关于依法查处商品房违法预售行为的通告》，要求房地产开发企业预售商品房必须遵守5项规定，同时明确了商品房违法预售的8种处理方式。从具体条款看，去年8月与此次的文件内容殊途同归。
“现在一些楼盘的各种突破限购、降价销售、大肆渠道铺设，归根结底还是反映出了开发商对郑州楼市下半年信心不足，以期快速回款。”一名业内人士说。
