泡沫要破？开发商“骨折价”卖房，每平米最高降近万元！

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对房地产企业来说，九月和十月向来是销售旺季，重要性远远高过三月和五月所谓的“小阳春”。可以说，金九银十的市场形势，将决定一整年的业绩。

从中国指数研究院披露的上半年数据来看，在公布全年销售目标的前十强房企（碧桂园、万科、绿地控股未披露）中，仅保利地产及中海地产完成了全年销售目标的一半。

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具体来看：

排名前十房企中，恒大的销售目标完成率为46.97%；

保利发展的销售目标完成率为50.52%；

融创中国的销售目标完成率为38.94%；

中海地产销售目标完成率在25家房企中最高，为59.4%；

新城控股目标完成了45.34%；

华润完成率接近50%，为49.5%；

龙湖上半年完成全年目标的48.01%。

在地产融资收紧的背景下，指望“金九银十”卖房回收资金好还债“活下去”，成为不少房企最现实的手段。于是，近期不断有房企降价促销、全员营销的消息传出：

据中国证券网，某大型房企近日再发国庆优惠政策，更是有“全国超800个项目最高折扣达6折，想要购房置业的朋友可以送员工折扣”的宣传语，频现微信朋友圈。

在北京，有高端住宅项目更是开始每平方米降价最高近万元促销。

据界面报道，另一家来自广州的房企时代中国更开始了“全员营销”，要求在2020年1月15日前，普通员工须每人卖出1套房，经理及普通总监每人2套房，普通总监以上每人4套房，副总裁每人6套房。

随着中秋节、国庆节接踵而至，各大房企、楼盘打折促销活动或许更为密集。而对购房者而言，看到楼盘降价了，又开始纠结是该准备入手，还是该继续观望以期待更大的优惠来临。

有住宅每平方米降价万元促销

据中国证券报报道，北京地区多家大、中型开发商推出力度不等的优惠促销活动。其中，一龙头房企的某高端住宅项目每平方米降价最高近万元，总价降110万元左右。该楼盘售楼经理介绍，“对外报价7.5万元/平方米的精装房，可根据客户购房实际情况卖到6.8万元/平方米以下。交付装修标准每平方米1万元左右，降价后已接近成本价。”对于降价的原因，该经理直言眼下行情低迷，想通过降价加速回款。

每经小编（微信号：nbdnews）注意到，近几个月以来，房地产市场成交冷淡是开发商降价促销的原因之一。根据国家统计局数据此前发布的，截至2019年7月，全国商品住宅销售面积77755.69万平方米，与去年同期相比下降0.4%，同时，商品住宅销售面积累计增速已连续3月下滑。

哪些地方的房价在降呢？

诸葛数据研究中心选取50个区域价格变化作为数据样本，选取区域标准为城市内成交活跃区域，计算出50城区价格量价涨幅，时间为8月下旬（33-34周）与8月上旬（31-32周）。报告称，由于大城市中心城区供地有限，新房的供应集中在大中城市的郊区，因此降价空间大；三四线城市在2019年受到棚改弱化及供应高峰的影响，市场开始走弱，量价齐跌。

上述报告称，降价并不是普遍现象，大城市的中心城市区及产业园区、环大中城市的周边三四线城市价格仍在上涨。对于降价幅度，购房者应理性对待，并不会出现大幅降价局面，至于各大房企是否会进一步加大降幅，还需观察9月份的市场交易情况。

市场人士：刚需抓住机会

近日，央行决定于9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，同时对仅在省级行政区域内经营的城商行定向降准1个百分点。每当降准，很多人都会将想象力集中在刺激楼市上。不过央行方面不表示，此次降准的主要目的是降低实体企业的融资成本，支持实体经济发展。因此，此次降准对楼市的影响十分有限，当前房地产仍在调控高压期，监管部门会限制新释放出来的资金进入楼市。比如在10日，21世纪经济报道消息称，监管层正在严查信用卡资金流入楼市情况，包括境内房地产类商户、房产相关契税等。

另据中国经济网消息，市场人士普遍认为，在当前政策形势之下，房地产开发企业的资金链比较紧张，有促销回笼资金的需要。九、十月份又是传统的购房旺季，开发企业也想借这个时间加大销售量，所以供应量会增加。那么，对于确有首套购房需求或者改善性需求的刚需购房者来说，或许在此期间能够淘到满意的房子。

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不过，今年“金九银十”很难再现火爆的场面，当前政策环境之下，楼市整体上还将以稳定为主。

中国指数研究院也表示，受行业政策收紧、房贷利率上浮、需求透支等诸多因素影响，现阶段房地产市场观望情绪浓厚，促销抢收策略成效尚不明显，市场下行压力仍较大，成交大幅增长的可能性不大。

值得一提的是，随着“房住不炒”的提出，房地产调控政策的实施，以及百姓购房趋于理性，近几年的“金九银十”都没有太热闹。

近2个月要偿还1000亿债务

前些年房企大规模发债融资，房企到期需要偿还的债务在今年已经迎来小高峰期，往后几年需要偿还的规模有望越来越大。

以国内发债到期情况来看，仅以公司债、企业债、中票和短融四类债券统计，Wind数据显示，2019年至少有721只地产债券到期或提前兑付，合计需要偿还的金额有望达5089.27亿元。如果加上后期还有部分债券需要提前回售等，房企今年总共需要偿还的资金量更大。其中地方国企和民营企业需要偿还的规模较大，其余性质的企业偿还量稍小。

数据来源：Wind

相对于前两年来看，2018年地产企业共有544只债券到期，偿还金额3887.3亿元；2017年房企需要偿还的债券只有280只，偿还量1175.43亿元。对比可见地产行业近几年偿债快速增加，2019年偿债小高峰无疑已经来临。

不过在过去的8个月里，地产企业整体兑付的还不错，债券违约数量不多。而未来2个月，房企需要兑付的规模仍较大。Wind数据显示，今年剩余4个月左右的时间，合计偿还量达1430亿元。而其中主要集中在9、10月份，两个月需要兑付近1000亿，而年底最后两个月则偿还金额相对较小。

除了买房回首资金，一些房企准备“借新还旧”。福建开发商泰禾集团继2个月前发行了一笔利率15%的美元债之后，在昨日（10日）又宣布要发售利率达11.25%的美元债。

泰禾集团此次1亿美元债的债券期限为364天，票面年息11.25%，每半年支付一次，募集资金为境内项目建设和其他一般企业用途。

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