拨云见日 房地产行业的行稳致远

于房地产行业而言，2021年是风云变幻的一年。过去被奉为圭臬的“高杠杆、高负债、高周转”的发展模式不再，房地产行业进入新的发展时代。

在“缩表”的过程中难免有阵痛，过去这一年，房地产行业经历了冷静期，土地市场、新房市场乃至二手房市场均出现了不同程度的降温，集中供地中“流拍潮”出现，都预示着这个行业寒冬的到来。

但房地产行业的从业者实不应该被悲观情绪笼罩。尽管房地产行业出现了波折，去金融化属性的预期仍在，但未来行业将稳健前行也是社会各界的共识。在“一行两会”纷纷发声维持房地产行业平稳健康发展之后，促进行业的良性循环更是趋势使然。

纵然市场下行回调，商品房回归居住属性，但房地产行业在许多领域仍有发展机会等待发掘。当房地产行业告别高速增长，大浪淘沙以后，才是基业长青的常胜冠军们站上舞台的高光时刻。

复苏

随着按揭贷、开发贷逐步回归正常，房地产行业最难熬的时期正在过去，行业信心也逐渐恢复。

2021年12月13日，中国人民银行官微发布11月份个人住房贷款统计数据。2021年11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月份多增532亿元。

除此以外，房贷利率也迎来了微调。据贝壳研究院数据显示，2021年11月贝壳研究院监测的100+个城市主流首套房贷利率为5.69%，较10月回落4个基点，二套利率为5.96%，较上月回落3个基点。当月平均放款周期为68天，较上月缩短5天。

除了贷款投放加速以外，房地产企业的合理融资需求也正在得到回应和满足。CNABS数据显示，2021年6-10月，单月受理以及反馈的房地产资产证券化产品规模大都在300亿元左右，而11月单月则飙升至2147亿元。

受此带动，房地产行业也发生了一些积极的变化。2021年12月21日，浙江杭州第三轮集中供地开启，最终推出的35宗住宅地块全部成交，24宗封顶摇号，封顶率69%，成交总额762.8亿元，成交楼面均价18333元/平方米，平均溢价率6.98%。

在多座城市第二轮集中供地遇冷的背景下，杭州本轮土地拍卖为行业吹来了一丝暖风，这种趋势也有望持续。上海中原市场分析师卢文曦分析认为，近期楼市暖风频吹，信贷端口松动，预售证发放提速，销售速度顺势增加。这些都增加了房企拿地的信心。关键在于第三次集中供地降低了出让门槛，给房企留有一定利润空间。

随着土地市场回暖，购房者心态有所改善，成交端也迎来了一定程度的止跌回升。据中指研究院统计，15个代表城市2021年1-11月二手房成交面积为11034万平方米，同比增长3.2%，成交量自4月高峰后连续下滑，11月结束连跌态势，环比小幅回升。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受21世纪经济报道记者采访时指出，在政策出现纠偏、房地产开发商的风险处置逐渐清晰后，许多购房者将会选择出手，尤其是在前期许多需求被抑制的情况下、随着这部分需求的释放，市场将会有一个持续缓慢回升的过程。

中信证券陈聪、张全国在一份研报中指出，房地产行业的按揭正常供给，对合理住房需求的支持，将会带动二手房市场反弹，换房需求也进一步推动新房市场恢复正常，进而使得开发企业产生正向经营现金流，有助于实现行业对开发企业的监管要求。其预计，2022年商品房销售额同比下降6.1%。

探路

尽管市场平稳前行，但也不应该忽视，无论是城市与城市之间，或者企业与企业之间，分化的趋势都将持续，不是所有的个体都有美好的明天。行业的共识是，财务健康、发展稳健的龙头企业例如碧桂园、万科、保利以及中海等仍将具备相当的竞争力，而过去靠举债扩张的黑马型房企，或许将走向落寞。

这从近期融资的投放也能够感受到此种变化。例如，据克而瑞统计，保利发展在2021年11月已发行及注册拟发行的融资规模就已达到248亿元，其中包括成功发行两笔共50亿元的中期票据，公布不超过98亿元的公司债券预案以及100亿元租赁住房资产支持证券化产品的发行计划。

在这轮房地产行业的轮动当中，部分“小而美”、深耕区域的房企也有机会获得新的发展契机。中信证券预计，本轮市场集中度下降，相对受益的应该是最尾部的项目型公司，而这类公司罕有上市。最受损的是未来不能进入信用债市场，规模不大不小的企业。其预计，大型民营企业的市占率预计会大幅下降。这些公司的市占率将会被本地公司取代。

实际上，除了传统的开发领域，在房地产行业还有许多待挖掘的蓝海。

住房和城乡建设部部长王蒙徽近日在接受新华社记者采访时表示，我国城市发展进入城市更新的重要时期，城市开发建设从注重规模速度转为更加重视质量效益，从大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，原有体制机制和政策体系已不适应高质量发展的需要。

“我们将鼓励各地大胆实践，在总结各地实践的基础上，加快形成一整套与大规模存量提质改造相适应的城市开发建设体制机制，以及相应的金融、财税、土地等政策体系，推动实施城市更新行动，让群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。”王蒙徽说。

由此可见，大规模存量提质改造将是未来的一个新方向。不同于过去在城市更新领域大拆大建的做法，存量改造将是一门更加注重运营的功课，房地产企业如何答好这道题，将更见功力。

除此以外，随着REITs在中国的持续运用，商业地产、长租公寓等经营性业务未来也有望成为房地产企业的重要护城河。东方金诚首席分析师徐承远分析认为，传统上，房地产开发企业的运营模式就是拿地之后开发卖出。有了租赁资产证券化，如REITs产品，就可以通过持有物业获得持续经营性收入。随着市场的扩容，房地产资产证券化能够带动ABS底层基础资产不断丰富，如长租公寓领域、家居广场等。